在山東濟(jì)南市中心的中海天空之境項(xiàng)目，營(yíng)銷經(jīng)理王釗已有月余未曾停歇。“現(xiàn)在總算好一點(diǎn)。開盤后最忙的那幾天，我把搞策劃的、搞工程設(shè)計(jì)的……只要是有可能的同事全都召喚到項(xiàng)目上幫忙給客戶講解，很多人忙到晚上10點(diǎn)才吃上第一頓飯?！彼f(shuō)。
“忙并快樂(lè)著”，王釗和同事們?cè)诰眠`的陽(yáng)光下說(shuō)。冬日暖陽(yáng)驅(qū)散了陰霾，泉城的房地產(chǎn)市場(chǎng)提前迎來(lái)了復(fù)蘇的“春天”。
9月26日召開的中共中央政治局會(huì)議對(duì)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”作出部署后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門迅速行動(dòng)，取消或調(diào)整住房限購(gòu)規(guī)定，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策。濟(jì)南市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)?shù)卣凑詹渴杉?jí)部署安排，持續(xù)推動(dòng)政策落地，積極回應(yīng)群眾關(guān)切，新房和二手房市場(chǎng)行情明顯回升。
新房市場(chǎng)火熱 潛在人群不再觀望
沈小晶（化名）是王釗的客戶。2021年，從事金融行業(yè)的她二胎生子之后，立刻將改善住房條件的計(jì)劃提上日程。“我家四口人住的房子是兩居室，105平方米談不上擁擠，但是兩個(gè)孩子長(zhǎng)大了肯定不方便?！鄙蛐【Ш蛺?ài)人前前后后物色了將近三年，始終沒(méi)有下定決心——緣于換房后高利率的還貸壓力，更緣于尚不明朗的市場(chǎng)預(yù)期。
9月至11月，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策措施密集發(fā)布，沈小晶篤定了職業(yè)判斷。恰逢天空之境項(xiàng)目開盤，她旋即前往考察并搶購(gòu)了一套180平方米的四居室，全家人十分欣喜。
王釗統(tǒng)計(jì)銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目多達(dá)15%的客戶首次來(lái)訪便直接“拍板”，其他簽約客戶平均帶看次數(shù)僅為兩次，成交周期不超過(guò)7天，認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率高達(dá)85%?！斑@是一份十分理想的成績(jī)單”，她對(duì)比稱，2021年，中海曾開發(fā)了另一處品質(zhì)定位同天空之境相近的項(xiàng)目，認(rèn)籌率不到六成，平均帶看四五次才能簽約。
泉城人氣涌動(dòng)，全城樓市復(fù)蘇。濟(jì)南在售樓盤特別是新盤項(xiàng)目近期屢屢收獲滿堂彩。位于城東的鳳凰路壹號(hào)院項(xiàng)目開盤推出房源161套，首日便去化126套。保利金茂瑯譽(yù)項(xiàng)目開盤推出的94套房源被一搶而空，目前累計(jì)銷售145套，整盤去化率超過(guò)58%?！鞍匆酝?jīng)驗(yàn)，本以為認(rèn)籌情況不會(huì)特別理想，沒(méi)想到最后有150組客戶排隊(duì)交了認(rèn)籌款。”中國(guó)金茂濟(jì)南公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人白海靜說(shuō)，“我們確實(shí)趕上了政策紅利”。
濟(jì)南市近期出臺(tái)的政策顯示，對(duì)于貸款購(gòu)買住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為15%。購(gòu)買普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高貸款額度100萬(wàn)元，多子女及高層次人才職工家庭最高貸款額度提高到130萬(wàn)元。幾位新房項(xiàng)目銷售總監(jiān)一致認(rèn)為，排除市場(chǎng)需求因素外，“降首付”“降利率”等政策落地毫無(wú)疑問(wèn)是非常重要的助推劑。
二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖 為更多普通人“筑夢(mèng)”
沈小晶憧憬著四口之家其樂(lè)融融的新居生活。在市場(chǎng)另一端，政策也眷顧著勤勞的廣大工薪階層，幫助他們實(shí)現(xiàn)了一個(gè)又一個(gè)安居夢(mèng)想。
“簽約當(dāng)天我倆在外面好好慶祝了一下，興奮得一夜沒(méi)睡?！?6歲的李廣文（化名）攜妻子三四年前從家鄉(xiāng)棗莊來(lái)濟(jì)務(wù)工，長(zhǎng)期在外租房住。幾年打拼雖有了一些存款，但不寬裕的收入水平對(duì)他們落腳濟(jì)南而言既是夢(mèng)，也是痛。
政策“靴子”接連落地，小李心里燃起了希望。在中介幫助下，他們選擇了槐蔭區(qū)臘山南苑一套小戶型商品房——首付僅需七八萬(wàn)元，手里十幾萬(wàn)元的積蓄足以覆蓋。利率下調(diào)后月還款額2000元出頭，“以前從沒(méi)想過(guò)在省城買房子。雖說(shuō)不大，但以后有了小孩兒，把父母接過(guò)來(lái)也夠用?！毙煽诘哪樕狭髀冻鰳銓?shí)的微笑，那是成為“新濟(jì)南人”的驕傲。
與新房市場(chǎng)火熱相映，全市二手房市場(chǎng)正在迅速回暖。在濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)部副總經(jīng)理柳廉恒認(rèn)為，“房減客增”是最典型的轉(zhuǎn)向信號(hào)?！靶略龆址吭磼炫屏?024年10月環(huán)比下降5%，11月（截至目前，下同）繼續(xù)環(huán)比下降33%。與此同時(shí)，客戶量10月環(huán)比增加34%?！粶p一增’充分說(shuō)明市場(chǎng)從跟風(fēng)拋售到漸漸惜售的態(tài)度變化，不少賣家已經(jīng)重回繼續(xù)持有的狀態(tài)。”他解釋道。
2024年10月，濟(jì)南新房和二手房日均成交量都超過(guò)160套，同比和環(huán)比均呈現(xiàn)了較大增幅。11月，市場(chǎng)成交量仍然保持了較高水平，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為搶眼，政策效果持續(xù)釋放。
“近年來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需等類型購(gòu)房者進(jìn)入二手房市場(chǎng)，改善人群進(jìn)入品質(zhì)稍高的新房市場(chǎng)?！睗?jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛作出解讀，“濟(jì)南作為特大城市，整體市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)定、住宅結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升是本地市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。大拆大建的行為不復(fù)存在，城市更新會(huì)逐漸成為發(fā)展的主旋律?！?/p>
長(zhǎng)期市場(chǎng)看好 建設(shè)“好房子”成為房企方向
政策“組合拳”下，各界普遍看好濟(jì)南樓市的長(zhǎng)期走向。貝殼找房濟(jì)南站交易中心衍生業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張海豹對(duì)記者表示，中央定調(diào)特別是“山東19條”等地方性政策落地落實(shí)，宏觀上起到了止跌回穩(wěn)的顯著效果，對(duì)于個(gè)人特別是長(zhǎng)期持幣待購(gòu)者而言，政策利好在他們中間得到了積極回應(yīng)，堅(jiān)定了市場(chǎng)信念，今年四季度樓市成交會(huì)比前期活躍得多。
從不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)測(cè)算來(lái)看，濟(jì)南城市人均住房面積已經(jīng)達(dá)到較高水平，但改善性需求會(huì)長(zhǎng)期存在。山東師范大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任、新結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院首席研究員程道平判斷，伴隨著“80后”經(jīng)濟(jì)實(shí)力釋放、“90后”陸續(xù)成家立業(yè)、“00后”大規(guī)模步入社會(huì)，他們很快會(huì)成為住房消費(fèi)的主力群體?！白》啃枨蟛粫?huì)消失，市場(chǎng)不會(huì)辜負(fù)努力者，考量的是房地產(chǎn)企業(yè)如何追隨潮流升級(jí)迭代?！背痰榔秸f(shuō)，住房從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，要著力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好地滿足新生代的高品質(zhì)居住需求，同時(shí)加強(qiáng)住區(qū)存量更新維修和運(yùn)營(yíng)管理，這既是房地產(chǎn)業(yè)直面的挑戰(zhàn)和重大機(jī)遇，也是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。
摘自 中國(guó)建設(shè)報(bào)公眾號(hào) 2024.11.26 趙君利
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